| 谁都无法打败市场 |
| ( 日期：2008-09-22) |
谁都无法打败市场
――2008年8月份郑房指数深度解读
中国房地产市场为什么会出现“一边是商品房的成交量快速下降而另一边房价照样上升”与市场经济基本供求法则相悖的怪事？这与中国房地产市场化程度低、与房地产产品垄断性定价有关。开发商敢于不降价，原因在于他们有财力来支撑，在于他们认为政府会出台政策来维持目前房地产的暴利模式。但实际上，谁都无法打败市场，无论是个人、企业及政府都是如此。
――援引经济学家易宪容评述
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数字盘点――黑夜里呼唤黎明快来临
从郑州市房管局公布的最新统计数字看，8月份房地产市场具有以下主要特点：
1．预售出现井喷，向“金九银十”发起冲锋
8月份商品住宅批准预售面积107.51万平方米，较上月上涨了37.47%，较去年同期上涨了54.62%，明显看出住宅市场对“金九银十”抱有热切期望，“金九银十”能否为沉寂的楼市燃上一把火？值得关注。
2．奥运与楼市冰火两重天
与我们先前的预期高度一致，8月份的奥运会转移了民众的注意力，与奥运会的如火如荼形成鲜明对比，房屋销售明显陷入低谷。商品住宅销售套数较去年同期下降了43.2%，销售面积较去年同期下降了46.53%；非住宅销售套数较去年同期下降了49.86%，销售面积较去年同期下降了32.01%；二手住房成交套数较去年同期下降了34.79%，较去年同期下降了35.17%，销量下降幅度均创下了近几个月来的最低。但与7月份相比销量变化并不十分明显，这一方面和预订与签约间存在时差有关（本月的签约往往是由上月的预订转化而来），另一方面也说明在目前刚性需求占主导地位下，相对于商家的促销，奥运的吸引力会弱一些。
3．理想与现实之间存在明显差距
我们通过对近几个月商品住宅的预售均价与实际销售均价之间的对比发现，二者之间存在明显的差距，尤其近两个月超过了千元，表明投资者的期望与市场现实之间的反差还比较大的，这也从一个侧面警示我们要慎重调整价格决策，只有适应市场的价格才是有生命力的。
4．商品房销售价格增幅明显回调
商品住宅销售均价为4082元/平方米，较上月上涨了232元，但与六月份相比，仍然低了304元。总体上看，商品住宅销售价格呈现振荡起伏特点，整体增幅明显趋缓，特别是保障性住房对住宅价格的调节作用异常明显；非商品住宅已经连续五个月出现同比负增长的情形。
5．空置规模呈逐月递增趋势
从空置规模来看，截至到8月底，郑州市商品房累计空置面积738.91万平方米，同比增加70.06%，其中，商品住房累计空置面积546.26万平方米，同比增加91.59%，空置规模及增幅均创下历史最高水平，供过于求的紧张局面进一步加剧。  ?
6．花样百出的“变相降价”，促销鼓点声声急
“为庆祝奥运，8月31日前，建业香槟圣园隆重推出奥运冠军房，每套回馈2万元……”、“交一万抵两万、三万抵六万、四万抵八万，机不可失！”最近，这样的促销短信不时的出现。而此前，北京某房企在郑州开发的“首座国际”已推出20套“特价房”，每平方米狂降500余元。7月10日，该公司买房赠送一辆价值5.5万元汽车的大幅广告更是“赚足了眼球”。事实上，自2008年2月始，当地各大媒体上的楼盘广告已开始猛增。从买房送精装修、送家电、送家具、送停车位，到交1万抵2万、交5万抵8万、3万元购房基金月月送，直至“三年包租”，“租金收益当场返还充作首付款”。开发商的促销手段已是“花样百出”。
“进入8月份以后，开发商推出‘特价房’的数量和力度已经是‘史无前例’了”。每平方米优惠幅度在400元到700元之间，相当于优惠了9％～12％。这些开发商中不仅仅只是二、三流的企业，包括‘鑫苑’“建业”等知名开发商也纷纷加入。 这些其实都是开发商在变相降价。目前河南房地产销售市场步入低迷。商品房销售‘有价无市’，居民持币待购、观望气氛浓厚，房地产开发商资金链紧张，而不得不采用各种措施促销。”
热点透视――市场与市长，究竟谁说了算？
今年1~7月，我省商品住宅销售面积和销售额分别下降了9.8和4.6个百分点，为了防止房地产销售持续回落，促进扩大省内整体消费需求，8月23日，河南省政府召开全省经济运行电视电话会议，会议透露，我省居民购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付由原来的30%降为20%，而购买普通商品房可按一定比例减免房地产交易契税。省政府还要求，从今年9月1日起到2009年8月31日，各商业银行可对首套商品房购买者实行最优惠利率。凡是购买首套经适房的，将免除房地产交易契税；购买首套普通商品房可按一定比例减免房地产交易契税。
与此同时，西安市日前出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。同时，还对2009年6月30日前按期开工的商品房项目，给予城市基础设施配套费减免优惠。（9月7日《新京报》）对此，有专家认为，在全国房地产市场疲软，西安市政府“力排众议”出台“救市”政策，勇气固然“可嘉”，但后果却很严重。主要原因在于：
首先，它公开挑战了国家正在施行的房地产宏观调控政策。为了抑制房价过快增长，国家采取了一系列房地产市场宏观调控政策，经过不懈努力，终于使房价过快增长的势头得到有效控制，宏观调控政策初显成效。而此时，特别是国家还没有宣布宏观调整政策完成历史使命之际，地方政府就急于出台旨在扶持房地产企业、刺激商品房需求的“救市”政策，明显有违中央政策意图，实在不妥。
其次，擅自对房地产交易行为实行“行政补贴”，是对房地产市场秩序的严重干预，破坏了自由竞争、平等公平的市场经济规律。政府对特定时间段的购房者实行补贴，必然促使未来购房者提前购买，短时间内可能出现购房需求旺盛的假象，但长期来看不利于房地产市场的可持续健康发展。
另外，政府对特定时间段的购房者实行财政补贴，严重破坏社会公平，对其他市民和其他行业的企业有失公平，容易催生市民对政府政策的不满及对政府公信力的怀疑。
而对于河南省（含郑州市）出台的临时干预扶持措施，其积极或不利的因素我们姑且不去多谈。我们想从更深的层面上来评价这项“救市”之举。
政府意在主要通过降低门槛和减税优惠措施刺激购房消费来达到缓解楼市低迷下滑局面的目标，从某种程度上说具有消费拉动作用，但这是否意味着因此能够彻底改变楼市低迷现状“赢”来楼市回暖了呢？要回答这个问题，我们必须找到影响楼市发展的最根本因素，那就是供求关系。特别是在新的形势下，住房市场需求结构已经发展了根本性变化，它将直接决定着房地产市场未来的发展方向。
那么郑州目前的住房需求结构到底是什么样子呢？
住房需求分刚性需求和投资或投机需求，前者是支撑房价的稳定基础，后者是炒作房价的始作俑者。
投资（投机）需求：根据郑州市统计局年初公布的往年郑州市（含郊县）投资（投机）性住房需求的比例大概在30-40%之间，那么郑州市区的投资（投机）性住房需求的比例可以按40%估计，由于投资性需求严重受到政策的打击而萎靡不振，观望情绪浓厚，这是导致销量下滑的最直接原因，也是抑制房价上涨的决定因素。
刚性需求：以2007和2008年1-6月份的商品住宅成交情况为例，按照07年1-6月份的增长水平预测08年同期的住房成交面积应该为457.3万平方米，我们可以推算出08年1-6月份理论成交面积应为274.4万平方米，而实际成交面积为256.1万平方米，占比为93%，说明刚性需求中绝大多数购房者并没有受到政策的影响继续购房计划，而只有不到10%（100%-93%）的刚性需求处于观望状态，而这部分刚性需求者的观望显然对郑州楼市销量下滑不起决定性作用。
刚性需求和投资性需求的结构直接决定着楼市的销售状况，由于投资性需求对宏观政策的敏感度颇强，短期内很难有大的释放，促销或减税措施对其影响非常有限；促销或减税对刚性需求将会产生较大的影响，使那些处于观望的刚性购房者有所释放，但通过上面的分析结果可以看出，郑州市场上刚性需求中处于观望的群体数量占少数，因此整体上来说促销或减税可能对楼市低迷的现状难以产生决定性的改观。
由此可见，市场的内在角力已经发生了质的变化，外在力量干预（即使干预，也要避免引起新一轮的住房价格反弹）不可能从根本上改变和扭转，相反只有尊重市场规律，最大限度发挥市场的自我调节功能，市场才能朝着更加理性、健康、可持续的方向发展。
因此，政府在采取“暖市”措施的同时，要注意遵循以下几条原则，做到标本兼治：
一忌先入为主。市场机制下，市场行为主体主要通过市场的自我调节达到资源优化配置的目的，过早过多的行政干预，不但会损害市场的自我调节功能，而且不利于市场长期健康稳定发展。
二忌越俎代庖。房地产企业作为市场主体具有独立自主、自负盈亏的特点，企业在追逐利润的同时就需要具有承担风险的能力，政府不能为企业的市场风险买单。
三忌不择时机。政府即使需要干预房地产市场，也要谨慎选择适当的时机，选择适当的对象。时机不成熟时不能冒进，过早会加重市场主体的依赖心理，有损市场机理，过晚可能会导致政府的协调职能低下。
四忌不分主次。干预方式首先是刺激消费，扩大需求，主要可以对购房者实行减税措施，另外还可以对那些信誉好的困难企业实施重点帮扶。
五忌只放不管。要有放有收，松紧适度。不能一味地为了救市而大开绿灯，甚至做出有悖于中央精神的地方保护，放松对房地产市场的调控与监管。与刺激消费的减税措施相配套，要出台相应的价格监管措施，防止开发企业变相提价，让购房者落不到实惠，使国家的税收流入到企业的口袋中。同时还尤其要注重金融风险的防范。
警钟长鸣――放弃幻想，借势造势实现弱市强销
根据市场调查分析，河南约有20%的房地产企业资金处于断裂或断裂的边缘，40%的企业资金比较紧张，40%的企业资金不是很宽裕，仅20%的企业资金不是很困难。长久的资金链紧张自然会影响未来房价，而在未来两年之内，房地产都将处于下行阶段。在大河网的一个调查中，有66.67%的受访者认为未来几个月里郑州的房价会下跌，消费者看跌楼市的心理与上半年相比是有过之而无不及。“冰冻三尺，非一日之寒”，从以上数据可以看出，楼市连续几个月的“伤风感冒”，已经大大改变了市场心理预期，当前楼市浓厚的观望气氛，不会在朝夕间得到明显缓解。
“牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量”。去年的高歌猛进不是房地产市场的正常表现，眼前的风声鹤唳终究也不是房地产市场的本来面目，国家政策调整就是在为中国的房地产开发商们敲响警钟。王牌地产研究院劝告开发商，应该放弃政府救市幻想，积极实施自救。
从长期看，房价理性回归已是大势所趋，这是在国家宏观调控作用下由新的消费需求结构决定了的。房地产市场将无可避免地逐渐由“卖方市场”向“买方市场”过渡，房地产企业的洗牌和整合是大势所趋。纵观国内及郑州房地产市场半年多的发展走势，楼市运行轨迹已渐渐清晰。房地产调控只是刚刚开始，楼市半年多的僵持局面，不会因救市政策或销售旺季，而一下子变得“生龙活虎”。
而从短期看，由于“金九银十”传统销售旺季在即，适宜的气候、国庆中秋节日、后奥运视线的转移、省政府优惠措施的出台，再加上各种促销推广措施，将会给今年持续低迷的楼市带来一股暖流，短期内会形成一个购房高潮，开发企业之间的竞争也会白热化。开发商应该借助有利条件，改变营销策略，树立民生意识，注重提升产品和服务性价比，走一条新的盈利模式。
楼市，注定已经结束了开发商主导的局面。九月的楼市，为房地产企业开创一个崭新的局面，希望借助天时、地利、人和，在“金九银十”的决战中，打一场漂亮的局部胜仗。
（撰稿：王牌地产研究院） |
