| 幻想不再，楼市突围正当时！ |
| ( 日期：2008-08-11) |
――2008年7月份郑房指数深度解读
目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产开始向理性回归。”
――援引国家统计局8月5日发布的经济评述
数字盘点――量价升降交替，行情依旧不温不火
从郑州市房管局公布的最新统计数字看，7月份房地产市场具有以下特点：
从总量上看，与6月份的“价涨量缩”相比，7月份表现出“价跌量升”。商品住宅销售5599套，较上月上涨了18.47%，但和去年同期和今年5月份相比，下降幅度仍然较大，而销售均价却比上月下降了12.22%，降幅达536元，其中主要与中原区、二七区有经济适用房集中上市有关，同时也对6月份房价的过度上扬进行了冲抵；非住宅销售套数同比环比均有下降，销售价格相对于住宅来说连续数月同比下降。
表一 1到7月郑州商品住房销售情况
 图一 1到7月份商品住房销售情况
二手房成交量较上月增长明显，但较去年同期仍有大幅下降；而二手房的成交价格环比略有上升，同比也有较大增幅。与新楼盘相比，郑州市二手房市场波动更小，发展更加平稳。从数据来看，只有在2月份经历较大波动，而其他月份都处于平均成交1000套左右的水平，这跟郑州市二手房市场主要是住宅居住需求有很大关系。
7月份商品房批准预售面积87.83万平方米，达到了2月份以来的最高值，较去年同期水平相差不多，其中住宅批准预售项目同比环比均有所增长；相反地，非住宅批准预售项目同比环比双双大幅下降。这说明前几个月伴随着开发商谨慎的态度开始放松，对于商品住房市场的前景信心不断增加。
从住房供求结构看，1-7月份批准预售项目（套数）中，80-90平方米的户型占25.88%，80平以下的占36.23%，90平米以下套型的供应越来越大，供应结构日益合理；而实际登记销售的套数中，90平方米以下的购买者占到50.9%，也说明中小户型已经逐步得到市场青睐。
从产品价位上看，4000-5000元/平方米是目前郑州住房市场上的主要价格区间，批准预售套数中该价位段占去了45.3%，登记销售套数中该价位段占去了31.8%，都是各个价位段中比重最大的。
从购房者构成来看，48.2%的住房被郑州本地人购买，省外购房者8%左右，其他的为省内其他地区购房者。这也从一个侧面说明郑州楼市并未受到南方炒房团的影响，在观望气氛浓厚的市场氛围下，购房者投资需求较小。
从各行政区域分布来看，金水区商品住房销量和均价高居榜首，二七区销量位于第二，二七区、中原区销售价格较低；办公住房销售二七区均价最高，达6883元/平方米，郑东新区的销量远远高于其他各区的总和；商业用房销量金水区一枝独秀，价格上中原区独领风骚，达9169元/平方米。
表二 7月已售商品住房均价（元/m2）
 图二 7月已售商品住房均价
从空置规模来看，截至到7月底，郑州市商品房累计可售面积（空置面积）675.67万平方米，同比增加51.49%，其中，商品住房累计可售（空置面积）486.68万平方米，同比增加62.22%。空置规模继续攀升，销售面临的压力进一步加大。
根据郑州市统计局8月初公布的郑州50家重点房地产企业今年上半年经营情况调查结果：50家企业中，上半年资金来源充裕的企业比重仅为6%，而资金来源紧张的企业为24%。其中资金紧张的房地产企业中有75%是销售资金回笼较慢的原因，可见销售速度的下降已经成为制约郑州房地产企业发展重要的资金瓶颈。
热点关注――楼市与奥运，冰火两重天
奥运会作为一项体育盛事，应该对中国的经济发展会起到一定的正面影响作用，但不会起到决定性的影响作用，也不会改变中国未来的经济方向和轨迹，而对于全国的房地产市场的影响也非常有限。但是，受短期心理预期影响会比较大，一方面，由于对奥运会举办过程中可能会发生难以预料的事件无法做出判断，为稳妥起见，要等待奥运会过后局势明朗了再做投资打算；另一方面，8、9月份的奥运会和残奥会会让大部分国民的注意力集中到赛事上，购房计划会被推迟，尤其是8月份房屋销售会陷入明显的低谷期，与奥运会的火热相比，楼市在接下来的一段时间会面临更为严峻的考验。
那么，奥运会过后市场是否即由冷转热，出现报复性反弹，引起新一轮恐慌性购买潮，房价会再次大幅上涨吗? 可以明确回答是，这种现象出现的可能性是不大的，一方面，在持续数月销量下滑，供过于求状况更加明显，受房地产供求关系的决定，未来相当长时间将维持“买方市场”格局，房价大幅攀升不具备基础条件。另一方面，国家仍把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务，宏观调控会依然进行，有可能还继续出台从紧货币政策，购房消费更加趋于理性，促使房地产市场平稳健康发展。
楼市突围――回归大势不可挡，绝地反击正当时
纵观国内及郑州房地产市场半年多时间的发展走势，让我们越来越清晰地看清了它的运行轨迹。房地产市场理性回归已是大势所趋，未来房地产市场将伴随着我国经济发展走势步入平稳发展通道，将逐步由“卖方市场” 向“买方市场”过渡，消费市场趋于理性，房地产企业面临洗牌和整合，市场将充分发挥其对资源的优化配置作用。
半年多的时间，说长不长，说短不短。中国的房地产市场在观望、徘徊、喧嚣中走过来，在买家的持币观望与卖家的持房待售的博弈中走过来。这场博弈也许最后没有真正赢家，唯有需要彼此妥协和让步。妥协显示出智慧，让步则意味着进步。
像王石，在别人还懵懵懂懂不知所措的时候，就审时度势，打出降价大旗，杀出一条血路突出重围，自己解救了自己。如果起初王石也在徘徊彷徨，不肯让利于买家，如今，万科可能就是另外一番境地了。选择突围就等于选择了重生的机会。
令我们欣喜地看到，郑州本地相当一部分开发商已经开始主动适应市场，及时调整战略部署，积极应对困难和挑战了。郑州开发商们楼市突围虽然动作来得慢一点，但却留给了自己获得重生的机会，值得可喜可贺。
开发商一方面日益加强对政策和市场的研究，重视借用外脑外力，“顾问热”再度兴起；另一方面积极拓宽融资渠道，“找地找钱”的迫切愿望越来越强，民间资本成为企业追逐的香饽饽。
各式各样的促销措施，林林总总的优惠活动，已经证明开发商们在努力放下架子，开始松动手中的价格筹码。毕竟卖家心里都明白，买家是最大的救世主，没有买主的捧场的独角戏是唱不下去的。据了解，郑州近70%的楼盘在今年3月~7月份进行了或明或暗的调价，很多开发商更是慷慨地拿出几十套甚至上百套低于市场价500~1000元/平方米的“特价房”促销，而新盘在认购时，很多都打出5000元抵2.5万元、2万元抵4万元、4万元抵8万元的优惠幅度。
以居易国际为代表的“保本回购” 在营销手段上积极创新，在郑州一石激起千层浪，虽然其本身带有很大的局限性，但至少证明开发企业在努力做出尝试，其积极意义不言而喻。
甚至还有人已经在研究国外的“抵押反担保贷款”措施，试图在市面上加以推广……
种种迹象表明，在面临复杂形势时，有责任的企业家们已经开始在积极寻求突围和自救了。困难总是暂时的，只要自己愿意去做，办法总是会有的。
事实上，不管是开发企业还是营销代理行业，在面临不利的销售颓势时，只要勇于面对，善于发现，积极突破，总会出现“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”的光明前景的。
就在此时，我们注意到一项最新调查显示，尽管今年全国房价涨幅已经连续五个月下降，有近百名国内经济学家认为，目前房价依旧处于高位，调控部门应继续坚持政策的连续性。只有1%的经济学家认为房价“较低”。房价是悬在人们头顶的一把利剑，它考量着所有人的心理承受能力。政府在未来也许会伸手“救市”，但决不是现在。8月5日国家统计局发布的评述称“房地产暴利时代已经结束”，6日晚发布的修订过的外汇管理条例，剑指热钱。
所有释放出来的信号告诉我们，房地产市场调控不仅不会停止，相反却仅仅是刚开始。未来，真正主宰命运的是自己，任何不切实际的幻想恐怕都无济于事，坐等救市更是在给自己下赌注。唯有雄起，方能拯救自己。时间紧迫，不容我们再彷徨、再犹豫。
来吧，地产精英们，动起真格，让我们趁早启程，勇敢突围，赢在起跑线上！
（撰稿：王牌地产研究院） |
