| 没有卖不出的房子，只有卖不出的价格 |
| ( 日期：2008-07-15) |
6月销量再度失守5月高点，价格逆势上扬幅度明显
根据郑州市房管局发布的权威数字判断，6月份楼市有以下几个显著特点值得关注：
1．销量再度出现下滑。继5月份短暂的冲高之后，销量再次大幅回落，环比和同比都出现较大幅度的下降，这与房价被过度抬高有很大关系。
2．销售价格出现大幅上扬。与销量形成鲜明对比的是，销售价格依然继续保持上扬态势，环比和同比上扬幅度较大，商品住房销售价格分别较上月上涨481元/平方米和较去年同期上涨793元/平方米。
3．商业用房销售逆势冲高。郑州的商业用房一直以来处于饱和状态，空置率较高，然而6月份出现了一个可喜的现象是，销售均价8180元/平方米，创下数月来的最低，结果销售量则高达6.13万平方米，创下数月来的最高，说明在目前形势下，开发企业为了缓解资金压力，在商业用房这一块主动采取了让利措施，市场也表现出了积极的回应，这也印证了“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格”的道理，这一现象出现在楼市低迷的时候，恰恰给我们带来许多有益的启示。
王牌说市1：上半年郑州房地产市场发展形势回顾
通过王牌地产研究院半年来对郑州房地产市场的持续跟踪研究，我们可以将郑州房地产市场归纳出以下几大特点：
1．新建商品住房供应结构进一步优化，供应结构更加合理
我市的住房供应结构发生了很大变化，小户型的比例进一步提高，大户型比例进一步减少。前5个月，面积90平米以下的小户型批准预售面积102.49万平米，占市场批准预售面积的近38.57%，相比去年同期增长6.21个百分点；预售套数16637套，占总预售销售套数的56.69%，相比去年同期增长2.64个百分点；而180平米以上的大户型批准预售面积18.02万平米，只占总预售面积的6.78%相比去年同期下降7个百分点，批准预售套数763套，占批准预售总套数的2.6%，相比去年同期下降3.31个百分点。
2．市场理性回归大势所趋，销量下滑趋势明显
在国家宏观调控政策的影响下，全国房地产景气下行的背景下，郑州商品房销量也不例外地出现了持续的下滑。
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 1-6月份商品房累计销售305.44万平方米，同比下降29.19%，其中商品住宅累计销售256.11万平方米，同比下降33.8%，下降幅度明显高于全国平均水平。
自三月份天气转暖后销量有所攀升，5月份还出现了一波明显的增长行情，但总体上销量下降仍然明显，基本上回归到2006年的发展水平，楼市进入回归调整期已是不争的事实。
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  3．销售价格逆势攀升，增长幅度超过去年同期 与成交量下跌形成鲜明对比的是，房屋销售价格保持持续上涨态势，增长幅度超过了去年同期水平。1-6月份商品房销售均价4462元/平方米，较去年同期增长20.4%，涨幅比去年同期高0.3个百分点，其中商品住宅销售均价3962元/平方米，同比增长19.75%，涨幅较去年同期高出2.16个百分点。
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 通过与全国70个大中城市的房价增幅对比可以发现，郑州房价增幅要比全国平均水平相对较高。在房地产调控日益从紧和销量日益下滑的情况下，郑州房价依然持续较大幅度增长，房价是一把双刃剑，如果过度不合理的增长可能会对楼市造成更大的伤害，对此，有关各方应该引起高度关注。
 4．批准预售面积下滑幅度明显，开发商资金链吃紧
从商品房及商品住房预售审批面积的统计数字看，与历史同期预售情况相比，连续5个月出现了较大幅度的下降（3月份商品住宅预售面积与去年同期相比略有上升），1-6月份商品房预售量394.96万平方米，同比下降24.7%，其中商品住房预售312.74万平方米，同比下降28.9%。
 造成这种下降的主要原因在于：
首先，受宏观政策的影响，市场观望气氛浓厚，开发商有计划放缓了开发节奏，暂缓或推迟项目预售审批；
其次，由于投资客的淡出、购房者的观望，开发商资金回笼速度减慢（销量减少），银行银根的收紧，增加了融资难度，导致项目开发资金注入有限，进而会影响到开发进度，无法按时达到预售条件；
第三，由于受宏观政策等多重因素的制约，出于谨慎考虑，开发商拿地的积极性会有所减弱，相应地房屋供应量会有所减少，这将同时会影响到地价，促使土地价格回归到一个正常的水平。
5．空置面积逐步攀升，销售压力进一步加大
受政策面及市场观望的影响，一方面是成交量的持续走低，另一方面则是空置房（取得预售证后待销售的房源）数量的不断攀升，数据显示，截至6月底，空置面积由2007年8月的285.12万平方米上升到了455.17万平方米，空置规模处于较高水平。
 6．二手房市场交易量萎缩明显
今年以来二手房交易明显萎缩，成交量下滑异常明显，与去年同期相比每个月都出现了负增长，下滑幅度除5月份外，其他各月都保持在两位数以上水平。
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 纵观郑州楼市上半年的发展状况，其中最显著的特点可以高度概括为“量跌价涨”（这和2008年初王牌地产研究院对郑州楼市的12字预测――“量跌价涨，公司洗牌，营销突围”相吻合），主要表现为“一红一绿，一高一低”，一方面是销量的持续下滑，另一方面则表现出销售价格的过度上扬，二者之间呈现出反相波动特点，在全国具有较强的代表性，我们可以把这种销售量和销售价格之间出现较大的背离称为“郑州现象”。从最近几年郑州房地产市场的发展形势看，郑州楼市的刚性需求占了主流，总体上是健康的，郑州作为2.5线城市，对于如何研究二、三线城市房地产市场的运营状况具有典型的样本示范意义。
 其中“量跌”的最根本原因是：
一是投资或投机需求的淡出。自去年“9.27”房贷新政实施以来，投资成本的激增有效地抑制了投资需求，这部分需求在郑州购房群体当中大约占到三成。这是导致销量下滑的最主要因素。
二是心理预期的影响。国内经济形势发生变化，全国楼市普遍低迷，买涨不买跌的心理预期使一部分购房者持观望态度，暂缓购房计划；再加上去年国务院24号文件（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）明确要加大中低收入者的住房保障力度，住房供应结构更趋合理，平抑房价将成为可能。
三是日益高企的房价超出了国民的承受能力。近几年日益上涨的房价，使得真正需要住房的老百姓因无力承受高房价只能望房兴叹，潜在的普通购房需求受到抑制。
另一方面“价涨”的根本原因在于：
其一，与一线城市不同的是，郑州的刚性需求占主流，非主力投资需求的淡出给成交量造成一定的影响但没有伤筋动骨，也为价格提供了支撑；
其二，开发企业抱团硬撑，希望借助提升价格的手段给市场制造一种紧迫感，或采取明升暗降的促销手段，或采取内部价格和公开价格双重标准，以达到提升成交量的目的，致使房价表面上不断被拉升虚高。
反观“量跌价涨”的滞涨局面，固然有政策层面及消费层面的因素，但更重要的是与开发企业自身也有很大的关系。
郑州楼市总体上说是健康的，但也存在着值得注意的问题。目前让我们感到担忧的并不是来自于销量的回调，而是在于销量下滑背后的价格过度攀升，价格与销量出现了较大的背离，已经形成了典型的“滞涨”，这种滞涨从长远来看显然是无益于楼市的发展，相反对我市楼市的健康发展构成较大的威胁。
从本质上看，“量跌价涨”某种程度上反映出开发企业对于目前的形势还没有真正认识到位，思想观念依然没有及时转变，行动上还没有跟随变化积极主动采取应对措施，寄希望通过价格手段促使楼市回暖或硬撑等待政府救市，显然是不切实际的。这应该引起开发企业的足够重视。
我们注意到，就在刚刚过去的6月份，央行年内第5 次上调存款准备金率，上调后存款准备金率高达17.5%，与此同时，银监会又连续出台了《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》，充分显示出国家货币政策依然从紧和严密防范金融风险的决心。
随着宏观经济周期的波动，未来的房地产业必然会步入下行通道，进入回归调整期。客观上要求房地产企业积极适应新的发展形势，及时做出战略调整。谁趁早行动，谁就不至于在这一轮洗牌当中被淘汰出局。
王牌说市年中报2：楼市突围，找市长还是找市场？
当洪水来临的时候，每个人都会本能地奋力自救，哪怕抓住一棵树枝，也要尽快上岸；相反，抱着犹豫、彷徨、侥幸的心理等别人来施救，其结果可想而知……
在房产市场遭遇寒流之际，开发企业应该作何反应很值得我们深思。中国房地产市场已进入至少两三年的调整和观望期，是众多地产商和房地产业专家的共识。进入2008年后，几乎全中国的房地产企业都在面对岌岌可危的资金链。在这个危急的链条后面，是市场成交量的重度萎缩，企业将直面生存和死亡的问题。“救市”的声音隐隐约约地响起。王牌企划董事长上官同君6月底的一篇精彩博客文章《楼市突围，找市长还是找市场？》点燃了地产业内沉寂许久的百家争鸣。
市场经济条件下房地产市场需要政府来救还是自救？然而，就在国家宏观调控刚刚步入正常轨道的时候，“房地产也需要救市”的言论是否合时宜？其实2008年初万科经典的“王石卖拐”：早已给房地产业内一个标准答案。
王石卖拐的战果展示：
2007年10月楼市渐次步入调整期以来，万科先后在8座城市――深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞――高调降价，比最高点下调了5%―30%不等。
今年前3个月，万科分别实现销售面积23万平方米、19.6万平方米、71.9万平方米，实现销售金额分别为18.5亿元、15.7亿元、66.8亿元，其中3月业绩大幅超过前两个月总和，并且超过去年9月万科69.2亿元的单月最高销售纪录。
今年4月，万科实现销售面积48.2万平方米，销售金额43.2亿元，分别比2007年同期增长39.3%和73.5%。
王石卖拐却在2008年第一季度从市场拐回来101亿人民币的销售资金回笼，当楼市还在质疑、观望、徘徊、喋喋不休争论之时，王石先生率先抽身智慧突围，实现了“华丽转身”，他超人的胆识和高超的运营智慧不得不令同行佩服。万科是业内专业地产运营永远研究的样本，万科也完成了“楼市突围，找市长还是找市场？”的标准答案。
目前郑州出现的“量跌价涨”的奇怪现象，一方面显示出市场的购买愿望疲软，另一方面也反映出开发商明升暗降，希望通过博弈把价位维持在高水平从而赢取尽可能多利润的心理。但这种心理预期在宏观调控大局已定的环境下显得不切实际，心存侥幸等待施救的想法也很不成熟。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，现在国家急需解决的是宏观经济问题、通货膨胀问题，专门出台救市政策的可能性几乎为零。花样年集团(中国)有限公司总裁潘军说，“等待政府出台政策来挽救房地产企业的危机是不太现实的，只能靠自身的实力渡过难关。”?
从全球房地产市场价格走势曲线来看，任何一个市场都存在着一个波动周期。中国房地产市场一、二线城市存在比较严重的泡沫，要保持健康可持续发展，必须挤压出累积的泡沫，调整期也正是挤压泡沫的过程。在一个周期即将结束逐渐步入另一个周期的时候，通过人为干预中断楼市的自然调整，只会引发更剧烈的波动，埋下更大的隐患，最终使国家背上沉重的包袱。
我们拿美国次债危机来说，导致这场危机的直接原因是房价的快速、深幅下跌，那么，又是什么导致房价的大跌呢？原因就是，在住房市场成交量陷入低迷状态的情况下，美联储采取了一些救市措施，利用宽松的货币政策进行干预，以激活房地产市场，维持房地产市场的繁荣。于是，许多金融机构纷纷降低门槛，向收入低且不稳定，信用等级在一般以下或没有信用记录的人发放按揭贷款。这一政策不仅中断了美国房地产市场的自然调整，也推高了房价，当房价快速上涨之时，美国100多年来形成的楼市周期遭到破坏。因此，此后美国房价持续下跌，并引发了严重的次级债危机。对此，美国卡耐基梅隆大学著名经济学家Allan Meltzer的评论是：美国国会采取的一些救市措施使问题更严重，因为房产所有者会认为国会将拯救他们，觉得没有必要将房屋降价出售，导致问题继续累积，并最终剧烈暴发，以至于发展到今天难以收拾的地步。
经济学家易宪容日前指出，政府若想经济稳定，就要把房地产投机泡沫挤压下来，让房价回归理性。如果要救市，就意味着要改变或弱化中央政策，目前国内房地产市场不可救、不需救、不能救。如果房地产企业能够稍微改变暴利之观念，能够适应市场发展之趋势，任何一个市场没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。如其坐而待亡，不如起而拯之！
过早或过度地救市，不但违背经济规律，扭曲供求关系，还容易给开发企业造成不良的心理预期，扼杀企业自发、自觉突围的自主能动性，导致企业“肌无力”，最终伤害了开发企业。
事实上，一个病人是否需要急救，要看其病情的严重程度；一个人是否需要救助，要看其是否具备自食其力的能力。房地产业亦是如此。从郑州房地产市场目前的“脉象”看，主要表现出“滞胀”和“消化不良”，一方面销量持续下滑，另一方面价格仍在不断人为地被抬高，这从侧面说明商家是“端着金饭碗求救”，显然并没有到了非救不可的地步，靠自我疗养即有可能实现治愈。
心态比楼市本身更重要。企业要抱着一个端正积极的心态，正确看待经济发展过程的阶段性调整，积极地适应新的发展形势，主动寻找机会和出路。适者生存，不适者被淘汰，这是硬道理。
求人不如求己。首先，在资金紧绷成为房地产的一种常态时，最好和最有效的自救办法就是加速产品销售，快速实现资金回笼，稳妥地确保资金链的安全。没有卖不出的产品，只有卖不出的价格，实质性的降低价格，会有效加快资金回笼速度，切实缓解资金压力。
其次，越是在困难的情况下，企业老板越要拥有良好的心态，再像以前那样独自握地在手，恐怕就成烫手山芋了，可以通过转让或寻求合作开发等措施实现双赢。
再者，随着一线城市或中心城市土地资源越来越稀缺，竞争越来越激烈，二、三线城市则蕴含着巨大发展潜力，在目前房地产商资金链吃紧的情况下，“退居二线”也不失为明智之举，地产下乡将成为时髦的选择。
此外，还可以借助民间借贷、借壳上市、私募资金等渠道积极自救。
总之，等待“救市”无异于坐以待毙，而奋起自救才是房地产开发企业寻求突围的最好出路。
（撰稿：王牌地产研究院） |
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