| 郑州楼市“红五月”的真假红色 |
| ( 日期：2008-06-17) |
郑州楼市“红五月”的真假红色——5月份郑房指数深度解读
郑州市房管局公布的数据显示，5月份全市商品房销售7252套（间），较上月上涨了43.63%，较去年同期上涨了20.33%；商品房销售面积82.13万平方米，较上月上涨了53.76%，较去年同期上涨了25.83%；商品房销售均价为4236元/平方米，较上月上涨了2%，较去年同期上涨了3.19%。5月份全市商品住宅销售6710套，较上月上涨了48.12%，较去年同期上涨了25.35%；商品住宅销售面积70.62万平方米，较上月上涨了47.54%，较去年同期上涨了21.36%；商品住宅销售均价为3905元/平方米，较上月上涨了2.82%，较去年同期上涨了9.29%。从这些数字中人们会惊喜的发现，郑州楼市5月份出现了跳空高开的迹象，成交量明显放量增大，与历史同期相比也出现了较大幅度的增长，创下今年以来首次正增长的记录，这一现象确实振奋人心。5月份是楼市传统销售旺季的开始，业内俗称“红五月”，今年似乎也印证了这一特点。但这是否意味着郑州楼市就彻底由“绿”变“红”，牛市冲天了吗？市场沉寂已久的观望气氛是否就此烟消云散了呢？下面就此问题我们进行客观、系统、全面地分析。
让我们首先来关注全国房地产市场的基本销售情况：
 从全国70个大中城市1-5月份房屋销售情况来看，成交量方面，一线城市房地产市场回暖迹象并不明显，与去年同期相比，今年前5个月的商品住宅成交量下降幅度在三四成左右；销售价格方面，依然保持上扬态势，但同比和环比增长速度不断呈下降走势。
从全国70个大中城市1-5月份房屋销售情况来看，成交量方面，一线城市房地产市场回暖迹象并不明显，与去年同期相比，今年前5个月的商品住宅成交量下降幅度在三四成左右；销售价格方面，依然保持上扬态势，但同比和环比增长速度不断呈下降走势。
再看一下郑州楼市的基本走势：
2008年郑州1―5月份商品房销售情况表
 通过以上对比可以看出，前几个月郑州与全国保持同步协调发展的态势，销售量整体上持续下滑，而价格则 “稳中稍升”，集中呈现“一降一升”的基本态势。但让人们惊喜的是，郑州市5月份的销售态势一改前几个月的大阴线，首度出现上扬走势，这是进入2008年以来的首次飘红。那么，为什么在全国楼市一片沉寂中，郑州楼市五月份却逆势而上了呢？究其内在原因，主要有以下几个方面：
1．各大楼盘集中到5月份开盘，前几个月的楼市蓄水在这一阶段倾泄。进入5月，郑州楼市迎来了项目开盘的高峰月，据统计，4月份郑州楼市新批准入市的项目数量47个，加上5月份15个批准预售的项目，短短两个月，郑州新批准预售的项目数量超过62个，尤其是4月份预售项目的超量上市，为5月份成交量的井喷积聚了能量。几乎每周都有两个以上的项目开盘，5月1日，美之域开盘；5月2日，摩尔花园开盘；5月10日，瑞园开盘，同一天，升龙国际中心和康桥.上城品二期开盘；5月16日，隆福国际开盘；5月18日，花半里三期花语公寓和安泰.主语城第二批房源开盘；5月24日，正商.颍河港湾开盘；5月25日鑫苑.景园中心组团花园洋房开盘；5月26日，正商.东方港湾开盘……每一个新楼盘的入市，便意味着楼市成交量的一次集中释放。在楼市观望气氛未消的背景下，郑州楼市4、5月份局部回暖，主要靠的是新盘的拉动。从5月份几个楼盘的具体成交数据可见一斑，在前期的蓄水和造势下，升龙国际成交700余套，广电数字化产业基地成交600余套，建业资园小区成交300余套，美之域、隆福国际、兴华小区、威尼斯水城等项目也有不俗表现，另外本月经济适用房也有近570套的成交量，这几宗项目的集中释放对本月成交量的徒增起到了决定性的作用。
2．开发商奋力救市，促销措施频频示好。在市场持续走淡、开发商资金日益捉襟见肘的情况下，很多房地产公司纷纷针对项目举办各种产品推介会或者以各种新奇的营销推广手法吸引客户，积累客源，以达到快速回笼资金的目的。如：伟业芝华室项目主打小户型，在借鉴万科的“青年置业计划”，推出“首付1万元”的销售策略后，成交额直线攀升，并取得骄人的成绩。另外，明折暗扣纷纷推出，很多楼盘明升暗降，实际销售价格和开盘价大都有5%的差距，部分购房者面对这样的诱惑，开始选择出手。
3．各大媒体举行的房展活动，也为郑州楼市的回暖注入了新鲜的血液。4月30日―5月3日，郑州晚报在人民会堂举行了第11届郑州住交会品质楼盘展； 5月23日―5月26日东方今报在人民会堂举行了第四届河南房地产产品交易展示会；大河报举行了郑州优秀楼盘全省巡展活动（4月19日，焦作；4月26日，开封；5月10日，平顶山；5月17日，新乡；5月24日，周口；5月31日，新密）。这些活动的举行加大了郑州楼市的宣传力度，一定程度上刺激了人们的购房激情，购房的刚性需求得到一定程度的释放。
由此可见，5月楼市成交的放量带有很大的偶然性，而这种放量又是上述各种因素致使的必然结果，我们也希望“红五月”不是短暂的昙花一现。
但纵观全局，郑州楼市真正春天的到来还需要一些时日，融冰之旅尚存在变数，楼市的红色道路依然不会平坦。具体地说：
1．宏观方面讲，6月份，央行年内第5 次上调存款准备金金率，上调后存款准备金率高达17.5%，说明国家从紧货币政策依然继续，投资及消费信贷资金袋口依然收紧，进入楼市的资金量继续会受到限制。部分开发商由于前期大举圈地，使得资金链十分紧张，融资的难度会越来越大。
2． 受国际、国内宏观经济不确定因素的影响及房地产宏观调控政策的暗示，购房者的心理预期消积，多数购房者还处于观望状态，短期内开发商和购房者的博弈局面还难以完全打破。
3． 随着政府住房保障的实施，保障性住房缓解了很大一部分客户的需求，一部分人进入了政策性购房的轨道，商品房需求进一步会被稀释。
只要弄清楚事物发展变化的内因和外因，我们就不难看清楚其本质，掌握楼市发展的基本规律。应该说，郑州楼市的发展总体上是健康、积极向上的，但必要的回归和调整也是不可或缺的。大家应该以端正的心态，积极看待楼市出现的各种变化，既不盲目乐观，也不悲观失望。
未来数月，作为楼市一年当中的黄金销售档期，回暖趋势明显但仍会保持震荡整理格局，持币待购和持房待售仍然是市场的主旋律。对开发商而言，要更加理性地采取措施，稳妥地确保资金链的安全，更为主动的自救途径就是加速产品销售快速实现资金回笼，同时要积极拓宽融资渠道，通过债权融资、股权融资、信托和私募等多种民间融资渠道及时增补给养，民间投融资机构将会发挥重要的价值和作用。
（撰稿：王牌地产研究院） |
