郑房指数深度解读

4月份全市商品房销售5049套（间），较上月上涨了26.48%,较去年同期下降了27.01%；商品房销售面积53.41万平方米，较上月上涨了17.26%,较去年同期下降了34.46%；商品房销售均价为4153元/平方米，较上月下降了12.9%。
4月份全市商品住宅销售4530套，较上月上涨了31.72%,较去年同期下降了25.48%；商品住宅销售面积47.86万平方米，较上月上涨了30.32%，较去年同期下降了31.59%；商品住宅销售均价为3798元/平方米，较上月下降了6.18%。
4月份全市非住宅销售519间，较上月下降了6.15%，较去年同期下降了38.07%;销售面积5.55万平方米，较上月下降了37.07%,较去年同期下降了51.86%;非住宅销售价格为7212元/平方米，较上月下降了7.12%。
4月份全市商品房批准预售项目共计47个，商品房批准预售面积71.15万平方米，较上月上涨了43.97%，较去年同期下降了49.34%。其中,商品住宅批准预售面积56.83万平方米，较上月上涨了28.42%，较去年同期下降了52.56%。非住宅批准预售面积14.32万平方米，较上月上涨了177%，较去年同期下降了30.75%。

随着天气的转暖，楼盘宣传促销力度的加大，以及银行房贷的释放，郑州楼市自3月份开始成交量逐步回升，相对于1、2月份回暖迹象明显。

1-4月份商品房成交情况（环比）

但当我们和历史同期水平对比时就会发现，尽管成交量环比有了较大幅度的提高，而与去年同期相比仍然处于低迷状态，不管是成交套数还是成交面积，1-4月份一直持续大幅度下滑。

1-4月份商品房成交情况（同比）

历史同期成交量变动情况对比（a）

历史同期成交量变动情况对比（b）

从2007-2008年各月份的成交量看，2007年8月份以来，成交量明显出现了逆转，这种持续数月的下滑，是历史同期所没有出现的现象。究其原因：
    首先，政策的累积效应导致市场上“观望”情绪蔓延，越来越多的购房者开始理性持币观望，这是成交量同比锐减的主要原因。
    其次，受政策面的打压及股市低迷的影响，投机或投资需求受到抑制，炒房者逐步淡出市场，需求总量减小。
    再者，物价上涨和利率提高抬高了普通购房者的购房成本，迫使他们不得不放弃或暂缓购房计划，刚性需求也会受到一定程度的影响。

二、成交价格震荡回调趋稳，但仍处于高位运行

四月份出现了一个特别值得关注的现象是，成交价格相比上月有了大幅度的下降，对三月份跳高的房价进行了回调。这其中的主要原因是结构性因素所致，由于郑东新区有6万余平方的经济适用房和定向开发房集中上市（占到商品住宅供应量的13%），从而一定程度上拉低了房价，说明了经济适用房对房价的平抑作用还是相当明显的，这也从中提醒我们，随着保障性住房建设力度的不断加大，将会对房价的总体水平产生进一步影响，房价上升的势头得到进一步遏制。从长期来看，房价虽然仍处于高位水平，但增速逐步趋缓。

三、批准预售面积大幅度下滑，开发商资金链吃紧

从商品房及商品住房报批的预售面积的统计数字看，与历史同期预售情况相比，连续三个月出现了较大幅度的下降（3月份商品住宅预售面积与去年同期相比略有上升），连续走跌，且降幅之大，这在历史上是不曾出现的。这其中的原因在于：

首先，面受宏观政策面的影响，市场观望气氛浓厚，开发商也开始有所观望，暂缓或推迟项目预售审批；

其次，由于投资客的淡出、购房者的观望，开发商资金回笼速度减慢（销量减少），银行银根的收紧，使得融资面临较大困难，从而导致项目开发资金注入无法有效保证，使得开发进度减缓，无法按时达到预售条件；

再者，由于受宏观政策及多重因素的制约，出于谨慎考虑，开发商对拿地的积极性不再高涨，进而影响到市场的供应量，这将进一步影响到地价，使得土地价格回归到一个正常的水平。

四、存量房逐步攀升，销售压力进一步加大

受政策面及市场观望的影响，一方面是成交量的持续走低，另一方面则是存量房（取得预售证后待销售的房源）数量的不断攀升，数据显示，截至4月底，存量房已由2007年8月的285.12万平方米上一路攀升到了467.35万平方米，空置规模创下历史最高水平。

自去年“9.27”宏观调控政策出台以来，我们通过对市场持续的关注和研究，已经可以肯定地判断，房地产市场形势已经并正在发生质的转变，调控作用正在明显而有力地发挥出作用，2008年作为理性调整年和回归年已经是不争的事实。

识时务者为俊杰。这就客观上要求社会各界清醒地、正确地认识到房地产市场目前形势及未来的发展走势，及时对战略决策做出必要调整，以尽快适应新的发展形势。

（撰稿：王牌地产研究院）