理性的回归，理性的调整 |
| ( 日期：2008-02-11) |
数字盘点——郑州楼市“拐点”隐现？
据房管局最新公布的郑房指数显示，2008年1月份郑州楼市呈现以下特点：
1．全市商品房销售量较上月下降了51.41%,较去年同期下降了39.41%，其中商品住宅，较上月下降了56.64%,较去年同期下降了44.29%； 上述数字给我们一个最直接的信号就是：降！商品房成交量在环比和同比上双双出现了大幅的下跌，二手房亦基本如此。价格方面总体保持稳定，商品住宅价格有小幅下跌。当然降中也有升的，商品房非住宅类在量价上总体呈上扬态势。
那么究竟如何解读这些数字呢？这种不同寻常的现象属于偶然还是必然？是否正常呢？这是否意味着郑州楼市拐点的出现了呢？透过现象看本质，以下我们就其背后的本质进行深入的分析和探讨，以帮助广大的投资者和消费者认清这些基本问题，共同促进郑州楼市的理性健康发展。
数字解读——解析降跌背后的深层次原因
我们通过对近几年同时段的房屋成交量的纵向对比发现，1月份的商品房成交量大幅下跌，幅度创近几年之最，的确是不争的事实。（见下表）
从上表统计数据可以看出，2008年1月份的销售情况，与历史同期相比出现了明显的反差：成交量只是去年12月份的一半左右，降幅之大是近年所不曾有的。（数据显示：通常情况下，1月份与上年12月份相比销量会有小幅下跌，但并不明显。）另外我们还可以看出，每年的2月份往往是一年当中销售量最低的月份（特殊原因除外），1月份一般并不是最淡季，但是今年的1月份却赶上了甚至超过了以往任何一个淡季。
那么，究竟是什么原因造成了这种特殊的现象呢？
我们假设农历腊月二十三日至正月十六日之间是中国传统的新春佳节，此间是房产交易的最淡季。此段落在哪个月份的时间越长，对当月的成交量就影响越大。通过对近几年日历的分析发现，唯有2004年1月份才是真正受春节影响较大的年份，因为当年春节来得早，春节因素对1月份的影响天数高达17天，事实也表明，当年1月份成交量创下历史同期最低。但2008年1月份显然不具备这样的制约因素，“春节因素”落在1月份的时间只有2天，显然春节因素并不是影响1月份成交量的主要因素，即春节因素不是解释1月份成交量大幅下跌原因而被排除在外。
我们再来看天气因素。天气因素是影响楼市交易的一个常规性因素。今年中国1月份大范围的冻雪灾害性天气是数十年不遇的，因此毫无疑问对楼市产生了一定的影响。那么对郑州楼市影响的幅度究竟有多大呢？一方面郑州今年元月份低温天气持续的时间较往年有很大的增加，而且经历了一场大雪，但另一方面降雪量和降雪次数却并不大，道路冰冻、湿滑现象并不十分严重。从抽查的部分销售一线人员反馈的情况看，天气因素的确对房屋交易量产生了一定的影响，但并不十分严重，也就是说天气因素也并不是影响郑州楼市成交量的最主要因素。
通过上述分析，我们排除了春节、天气因素是导致1月份楼市成交量大幅下跌和成交均价小幅下跌的主要原因。
那么其主要内因究竟是什么呢？
其一，政策因素。2007年的宏观调控政策的累积效应和滞后效应开始逐渐显现，07年持续加息及“9.27”房贷新政实施之后，加息导致的购房者月供的增加一定程度上抑制了投资性需求的增长；同时，受07年银行放贷额度用光的限制，郑州多家商业银行年末已经停止了个人房贷业务的办理。通过按揭购房的客户数量锐减，开发企业通过银行融资的渠道也被关闭，开发商为避免资金链条出现问题，不得不采取相应的促销活动，导致了住宅实际成交均价的小幅下滑。
其二、股市因素。股市对楼市也有一定程度的牵制作用。在2007年10中旬达到峰值后，股市开始震荡走低。2008年元月中旬受美国次贷危机的影响，开始又一轮下滑，走低行情弥漫股市至今，大量投资者的资金被套牢，必然使得楼市的注入资金有所减少，导致楼市成交量有所下滑。
其三、物价上涨因素。2007年居民消费价格指数（CPI）一直处于高位运行，通涨压力直接考验着人们的理财计划，人们普遍对中国目前经济过热、通货膨胀有所谨慎，未来经济发展及政策的不确定性，保守的心理预期可能暂缓住房的需求。
其四、心理预期因素。政府调控力度的加大及调控政策效果的显现，导致市场上“观望”情绪的蔓延，刚性需求受政策的“教化”开始理性的持币观望。而保障性住房政策释放出来信号，也在一定程度上稀释了市场对普通商品房的迫切需求。
这些因素，显然是对楼市构成了实质性的影响。
受上述多重因素的共同影响，楼市做出阶段性调整也是必然的，从另一方面来说，这对于楼市的健康发展是有利的（一味地上扬才是不利的）。
至于说，1月份的下跌是否意味着郑州楼市真的开始出现拐点了呢？显然并不能据此就想当然地做出判断，因为只有在相当长的一段时间内出现“量价齐跌”的现象，才可以判断是出现了拐点（因季节性原因，每年2月份成交量的下滑就不能称之为“拐点”），短暂性或季节性的调整是楼市发展的必然规律。
从受访的开发企业销售一线人员反馈的结果看，对郑州楼市的发展普遍持乐观态度，认为郑州楼市的供求状况基本上没有改变，住房刚性需求依然强劲；普遍认为楼市作短暂的休整是正常的，持币观望者不会坚持很长时间，随着春节离去，天气转暖，3月份楼市相继开始活跃起来，广告预算增加，促销措施会不断推出，再加上银行2008年度贷款额度重新启动，消费者自然会重新回到楼市当中来，充裕的资金将会进一步推动楼市回暖。
对于1月份楼市的走低，需要冷静的看待和分析。总的来说，1月份楼市的走低，是宏观政治、经济、政策、股市、天气、季节等多种因素共同作用的结果，这些因素集中出现是历年来少有的，由此引起的楼市剧烈波动带有很大的偶然性，理应属于经济领域的正常现象，不必大惊小怪。
市场预测——多方因素共同制衡，楼市将趋于平稳
07年郑州楼市涨声一片，郑州房价从年初的3299元/平方米一路攀升，至12月份，房价已达4298元/平方米，全年涨幅高达30.28%，涨幅直逼一线城市。房价上涨应该与经济发展水平同步，但07年郑州房价上涨幅度和速度，已经超出了居民住房消费能力的提升速度，与郑州市房地产业发展水平、整个区域经济发展水平以及广大居民住房消费能力有些脱节。要求楼市“回归理性”的呼声声声高涨。
因此从某种程度上说，楼市阶段性的调整也是一种积极的信号，它可以让开发商、投资者、消费者更加理性务实地审视新的房地产发展形势，以理性的投资、理性的消费为共同促进房地产市场的健康良性发展创造了良好条件。
目前郑州市房地产市场上，刚性需求仍然占据市场的主流，投资性需求所占的比重较低，楼市的“泡沫”成分很小。因此楼市暴跌的可能性微乎其微。
从长期来看，影响“房价”上涨的几大因素仍将持续存在，但受相关政策及市场供需态势的制约，预计本市房价在08年将会保持小幅上涨的形势：
1．宏观经济政策影响下，房价小幅平稳上涨:
08年中国经济出现“硬着陆”的可能性不大，预计政府将继续实行从紧的货币政策和小幅上升的汇率政策，在组合政策的共同作用下，流动性过剩和通胀的问题仍将长期存在，负利率的存在将持续刺激住房需求的增长，从而推动房价的继续走高。但紧缩货币政策对于市场需求也将产生一定影响，房价涨幅将会下降。
2．供求关系趋于缓和，价格逐渐回归理性
需求方面，影响市场需求增长的几大因素：经济增长、城市化进程、人口结构等仍将持续，未来几年内郑州市的商品房需求量仍将持续增长。但在紧缩货币政策的影响下，由于贷款难度及还款压力的提高，市场需求量将受到一定的抑制。 供应方面，郑州08年起将启动城区范围内118个城中村的拆迁改造，土地供应量较07年将有大幅的增长；另一方面，国家新出台的土地政策也迫使开发企业加快土地开发的速度，因此市场供应量将有大幅的增长。最新公布的数据显示，08年郑州市新增住房供给量达1050万平方米，再加上目前市场上1190万平方的市场存量，08年的市场供需比将保持在2左右，供大于求的局面将缓和市场供需态势，从而促使市场价格逐渐回归理性。
3．保障性住房供应量增加，房地产消费将趋于理性化
郑州保障性住房及限价房的大规模建设，将成为平抑房价一个利器，随着郑州市公共住宅建设集团的成立，住房保障工作将在全国率先开展起来，力度之大、决心之大前所未有，预计未来两年内经济适用房将初步实现按需供应。
不同层次的住房分类供应将大大缓解住房产品单一的状况，有效解决住房市场结构性的矛盾，缓解供需结构失衡，对平抑房价将会起到积极的作用，从而极大地促进房地产市场的良性发展。
综述——2008年是楼市的理性回归年、理性调整年
我们看到，国家出台的一系列规范楼市的方针政策都是有利于其健康发展的，不会对楼市的发展造成破坏。强劲的经济发展基础、旺盛的住房刚性需求的基本盘面依然没有改变，楼市快速发展的基本态势仍将持续，只是将回归到一个良性发展的轨道上来而已。
展望未来郑州的房地产发展形势，我们可以清晰地看到，国家宏观调控将会进一步加强，其作用也将会逐步凸现出来，房地产市场将朝着更加规范，更加合理的方向健康发展。
对于房地产开发企业来说，更需要清醒地认清形势，把握好国家宏观政策、经济形势及本地的发展状况等因素，在发展战略和具体策略上及时地做出调整，以适应新的发展形势的需要。如果仍存在侥幸心理，还按照以前常规的打法（靠外部输血、捂盘惜售、囤地等）必然会被动地挨打，甚至被市场淘汰出局。要切实转变经营思路，规范开发行为，同时加强政策和市场的研究，找准项目定位，加强风险评估工作，要快打快攻，实现自我造血，确保资金链正常运转，切实化解政策风险和市场风险。
2008年的郑州楼市注定是理性回归年、理性调整年，楼市交易将趋于更加理性，成交量和成交价格会保持在一个合理的水平上。我们有足够的理由相信，2008年郑州的楼市会朝着更加理性，更加和谐的方向健康发展，郑州楼市前景依然光明。
（撰稿：王牌地产研究院） |
