2月份郑房指数显示，我市当月商品房成交量22.18万平方米，环比下降53.53%，同比下降55.86%，而住宅成交量仅19.12万平方米，环比下降49.82%，同比降幅则达59.32%。

成交均价方面，2月份商品房成交均价4390元/平方米，环比下跌1.13%，同比上涨27.95%。商品住宅成交均价3836元/平方米，环比上涨1.72%，同比涨幅22.63%。

通过对历年同期房地产市场交易数据的汇总比较可以看出，2月份的郑州楼市呈现以下显著特点：

参考往年同期的楼市数据可以看出，受春节因素的影响，历年2月份都是楼市交易的淡季，整体成交量都会有一定程度的下滑，因此，2月份的这种波动也是早在人们预料之中的事情。剔除正常的春节因素影响之外，今年2月份的楼市成交量跌幅之大，显然是往年所没有的现象。

本月的楼市成交量在1月份成交量骤降的基础上，再度大幅下滑，跌幅高达53.53%，整体水平仅仅略高于05年同期水平，而商品住宅的成交量，更是与05年同期持平，楼市成交量回到了3年之前，这是否意味着楼市“冰点”的降临？

相对于楼市成交量的锐减，市场的成交均价却依旧显得波澜不惊。在楼市成交量遭遇“冰点”之际，2月份的商品房整体成交均价虽然环比略有下降，但下跌幅度却不很明显。而其他各项数据都呈上涨趋势，无论是住宅、非住宅，抑或是二手房的成交均价均略有上涨（需要指出的是，由于在数据统计上是以合同价格为准，并不能体现出促销折扣的成分，因此可能与真实成交价格会存在一定的差距）。对比去年同期市场价格可以看出，2月份郑州房价仍然保持高位运行，涨幅依然高达20%以上，大大高于全国水平，备受争论的楼市“拐点”在郑州似乎并未真正到来。

需要补充说明的是，2月份二手房均价为5160元/平方米，较上月上涨了85.41%，这其中的主要原因是本月出现了一个特例，因有两大宗二手房商业用房抛售，单价逾万元，故超常规地拉动了价格的上升。而住宅二手房均价为2795元/平方米，较上月上涨了2.34%，依然属于正常水平。

数据充分说明，2月份我市房地产市场虽然成交量大幅下跌，但房价依旧坚挺，市场上“有价无市”的格局更趋明显。郑州楼市吻合了我国目前整个房地产市场面临的基本特点。

二月份的成交情况，无疑再次印证了政策的冲击力已经在发挥作用，有价无市（量）充分体现出开发商与消费者之间一种微妙的博弈，量的下跌说明消费者持币观望，价格的力挺说明开发商在努力固守城池，这虽同发达地区量价齐跌的形势有所区别，但也不能不引起有关方面的足够警惕。

通过对2月份整体形势的分析，我们可以发现，除了传统的春节因素的影响之外，宏观调控政策累积效应的延续以及物价上涨、股市波动等因素也都是影响楼市成交量的主要原因。

政府调控力度的加大及调控政策效果的显现，导致市场上“观望”情绪的蔓延，更多的消费者开始理性的持币观望。而保障性住房政策释放出来信号，也在一定程度上稀释了市场对普通商品房的迫切需求。可以说， “观望气氛”是导致成交量骤降的最主要原因。

值得一提的是，导致“观望气氛”的诱因，除了高涨的房价之外，通货膨胀及银行持续加息也是重要诱因。通货膨胀增加了购房者的现实生活成本，而利率的不断提高也增加了购房者未来的还款压力，由此导致购房者产生对未来生活负重的心理预期，这也迫使部分人不得不放弃或者暂缓购房计划。观望群体的扩大也正是在“高房价”、“高物价”、“高利率”的共同作用下促成的。

“冰冻三尺非一日之寒”，郑州楼市在经历了2008年的寒冬之后，楼市的坚冰仍然需要一段时间才能彻底消融。“观望气氛”的蔓延是导致成交量下滑的关键原因，而观望气氛之下的郑州楼市未来的走向，则在很大程度上取决于消费者持币观望的决心和持房待售的开发商所能承受的资金压力之间的博弈。而这场博弈才刚刚开始，也必将因双方的互相“谦让”而皆大欢喜地收场。

综合多方面的因素考虑，在未来一段时期内，郑州楼市将呈现出以下几种状态：

目前郑州房地产市场主要以刚性需求为主，投资性需求所占比重很低，同时，影响刚性需求增长的几大因素：经济增长、城市化进程、人口结构等仍将持续，未来几年内郑州市的商品房需求量仍将持续增长。这是能够支撑房价的一个重要理由，也是卖方博弈的一颗救命稻草。根据今年前两个月的基本态势看，未来数月成交量会有一个不断爬升的过程，但可能不会出现较往年有大幅攀升的局面。

从目前全国房地产市场的表现上看，房价过快过猛上涨的势头已经基本得到遏制，一个时期内再次暴涨的可能性已不大。因此，政府在下一阶段调整中将会由单方面“抑制房价过快过猛上涨”转向“抑制房价过快过猛上涨”与“抑制房价过快过猛下跌”两个方面上来，以避免房价快速下跌对国民经济产生冲击；另外在市场供需机制的自我调整下，房价也会自然回归到一个理性的状态。在此形势下，楼市价格逐步趋于平稳将会是不争的事实。

郑州市政府在未来几年将会不断加大保障性住房的供应量，并力争在数年内实现经济适用房的按需供应，由此产生的供应将会分流对商品房的需求。同时，由此传达的政策导向，对于购房者来说也构成相当大的心理预期，说明公共住宅郑州模式对目前调控楼市起到了应有效果。

2月份CPI指数预计可达8.2%左右，再创历史新高，而据最新的政府工作报告显示，08年年度的CPI调控目标为4.8%，为顺利实现调控目标，政府将继续执行稳健财政政策与紧缩货币政策结合的方针。据权威机构预测，央行年内或将调整3-5次利率。利率的继续攀升将会进一步加大购房者的还款压力，从而迫使他们继续“持币待购”，而这也将会抑制购房需求的增长。

消费者“持币观望”也将导致房地产企业回笼资金速度更慢，同时银行对房地产企业贷款审批条件的日益苛刻，将会使部分中小房地产企业可能面临资金链断裂的危险，开发企业将会面临更大的资金压力。迫于严峻形势，一些企业会不得不相应地调整开发节奏和计划，由此可能会对市场的供应量产生一定的影响。

相对于房地产市场的不稳定，08年金融市场的形势将更加变幻莫测，随着股市进入“慢牛”行情，大量资金将相机从股市抽离；而银行“负利率”的存在，将会迫使这部分资金转投房地产市场，从而会充实房地产市场的资金量，流动性过剩将为开发企业提供必要的“救市”资金。

房地产市场形势已经发生了根本性的变化，对于房地产开发企业来说，客观上越来越要求清醒地认清形势，在发展战略和具体策略上及时地做出调整，以适应新的发展形势的需要。通过对市场的观测，我们明显看到，目前很多企业已经开始向理性和务实转变，逐渐兴起“项目咨询热”、“专家顾问热”及“民间融资热”，开始日益重视对政策的研究，对项目前期的谨慎论证，对投资风险加强评估，想方设法拓宽融资渠道，更加约束规范开发行为等，这些变化反映出企业决策者在积极地调整心态，在努力调整自我以适应变了的生存环境，这些释放出来的积极信号预示着郑州房地产市场在朝着更加正确方向发展。

郑州楼市在07年一路高歌猛进，房价在意识的膨胀当中飞涨，房价的上涨幅度已经明显超出了本地经济发展水平及居民住房消费能力。高速度、高房价显然为房地产市场的可持续发展埋下了种种隐忧，因此，客观上也必然要求及时刹车，尽快剔除隐藏在暗流下面的危险因素。

2月份的楼市数据再次充分印证了整个楼市将步入一个阶段性的调整期，这次刹车这将使政府、开发商、投资者、消费者更加清醒、务实地审视新的房地产发展形势，共同促动整个市场向着良性的方向发展。

凤凰涅磐，浴火重生。中国的房地产也许只有经历一次磨练与考验，才会真的幻化成一个美丽的天使。

伴随着春天脚步的到来，郑州楼市也开始踏上融冰之旅，我们也期待着市场的节拍能跟上春天的脚步，让整个楼市皆大欢喜的局面尽早呈现在我们眼前……