从主要的商品房和商品住宅成交的数据看，3月份全市商品房销售3992套（间），较上月上涨了92.57%,较去年同期下降了28.54%；商品房销售面积45.55万平方米，较上月上涨了105.37%,较去年同期下降了29.19%；商品房销售均价为4768元/平方米，较上月上涨了8.61%。

      3月份全市商品住宅销售3439套，较上月上涨了88.03%,较去年同期下降了32.57%；商品住宅销售面积36.73万平方米，较上月上涨了92.11%，较去年同期下降了36.73%；商品住宅销售均价为4048元/平方米，较上月上涨了5.53%。

      3月份住宅二手房共成交887套（间）, 较上月上涨了78.83%，较去年同期下降了19.8%；成交面积为7.25万平方米，较上月上涨了66.3%，较去年同期下降了20.95%；

就当月的成交情况联系历史同期发展趋势看，主要呈现如下特点：

 

 

 

  

   

      从成交量上看，3月份的成交套数和面积双双较1-2月份明显放量，环比增长幅度明显，从而在今年首次出现了环比正增长，这一方面是由于受天气和春节因素影响，1、2月份的成交量锐减，环比基数较小的缘故，另一方面和春节后天气转暖，楼盘开始重新加大广告投入和促销力度，同时两次房展会的举办也在一定程度上提升了交易量，这可以称得上是“融冰之旅”的开始。但我们跳出当月来从近几年的发展趋势来看，与历史同期相比（同比）今年3月份依然呈现较大的负增长，且已经连续持续了三个月，这是历史上所不曾有的。这一明显的趋势充分说明除了常规因素之外，政策因素以及整个经济形势的变化对楼市产生了重大的实质性影响，投机行为的淡出，潜在消费的观望直接反映在成交量上。这一趋势将会在今年相当长的一段时间内会继续维持。

      从成交价格上看，与成交量形成鲜明对比的是，房价仍坚守高位，依然坚挺如初，商品房和商品住房分别较上月增长8.61%和5.53%，较去年同期分别增长35.19%和23.94%，环比和同比增幅之大是近几年少有的，大大出乎人们的意料。那么，在这个时候，郑州楼市的价格不将反升意味着什么？这种价格增长的基础牢固吗？其高价位究竟能维持多久呢？

      我们不妨来看一组数据，据国家发改委公布的数据显示，截至3月20日，3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。其中，二、三类地段普通商品房住宅以及经济适用住宅价格分别比上月下降0.4%、0.9%和3.1%；普通商品房住宅价格比上月小幅上涨0.5%。

      从数据的对比，我们不难看出，郑州楼市在3月份与全国楼市在价格上明显存在较大的反差，这种反差可能带有某种偶然的因素，也可能带有一定的主观因素（或季节性提价，或为了明升暗降，打折促销的需要）。但有一点是非常明确的，那就是如果市场成交量未来一个时期内一直维持同比负增长状态，房价就不可能再增长或企高，因为这违背了基本的经济规律（成交量是支撑房价的基础，需求增大，价格升高；反之，价格降低。）。因此，对于投资者和消费者应该清醒地认识到这一点，即使调整好投资策略。

      从内因上看，郑州楼市显然依旧存在着两大势力的博弈，成交量的同期持续走继续反映出消费者的观望情绪，成交价格的力挺也充分反映出代表投资者利益集团的固守城池的期望，这种博弈反映出市场各方微妙的心理预期。这种心理预期和博弈的结果会最终寻求到一个平衡点。

      从经济周期看，2007年，是中国经济及楼市发展的波峰，从今年开始，将进入回调平稳发展期，这是基本的发展趋势。

      我们姑且把之前的楼市狂奔与“火”联系起来，把目前的楼市降温与“冰”联系起来，冰与火相克相生，冰与火的相遇，会催生出一个合适的温度。这是一种默契，是一种和谐，这个温度会更适合楼市的健康成长。

      3月份的融冰之旅是一种美好的开始，我们不希望用“冰”来形容楼市的，我们更多的是希望楼市在经历了冰与火的洗礼之后，从此踏上和谐发展之旅。

      在以前的几期“王牌说市”当中，我们已经把郑州楼市的基本面剖析得很清楚了，在这里不再赘述。

      这里需要补充说明的是，除了主要的“政策效应”之外，“大亨效应”也会大大地影响到公众的心理预期，先后出现的王石“卖拐”与率先降价销售以及兰世立自报“房价账本”并轰下武汉高房价，其产生的市场冲击波或许将会远远大于政策效应。从某种意义上说，他们带头出来现身说法并身体力行，说明了他们才是真正的大智大勇者，识时务为俊杰者。而那些在背后骂他们的人或者还抱着侥幸心理而举棋不定者，也许也该早点儿幡然醒悟了，相信会有越来越多的人会理解和支持王石和兰世立这样的时代弄潮儿。

      另外，在这里还需要说明的是，在看待楼市发展的问题上，认识上存在很多误区，比如说一厢情愿或定势地认为房价从来好像都是只涨不跌的，不涨了或下跌了就认为是不可以的或不正常的，结果是让房地产泡沫吹的越来越大直至破裂。还有，目前业界有很多人在对房地产发展形势的判断上，缺乏足够的数据支撑，缺乏严谨、全面、系统、科学的对比分析判断，甚至对于一些指标（如成交价格）的内涵把握不准，往往有失专业水准，孤立地就某一个月的成交情况说事（实事上，单就某月的成交情况来讨论是没有多大实际意义的），看到当月升了或降了，就其一点大肆鼓噪，把偶然性当成必然性，以点带面，以偏概全，没有以系统的全局的眼光看问题，这样极容易造成错误判断，引起错误的舆论导向。

      当我们习惯地认为中国楼市伴随中国经济在快速地成长，各利益方的胃口都被高高吊起，抑或甚至被楼市疯狂奔跑的热度冲昏头脑时，突然来了一盆冷水，可能觉得还无法适应甚至手足无措。事实上看看别人曾经的教训时，就会发现，我们国家以超前的战略眼光适时地踩了刹车，是多么的必要。

      香港：

      20世纪90年代前7年，随着香港经济的快速发展，催生了地价、房价猛涨，炒房之风盛行，期间一共为香港带来约7万亿港元由“通货制造”的额外财富，房地产和股市泡沫造就了经济的表面繁荣。

      然而在金融风暴的猛烈冲击下，香港经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落。香港楼价从1997年最高峰开始持续下跌，到非典时期累计跌幅已达65％，港人财富蒸发了2．2万亿港元，平均每个业主损失267万港元，负资产人数达到17万人。社会财富大量萎缩，香港由此进入经济的衰落期。香港楼市泡沫破裂彻底粉碎了投机者的炒房梦。

美国：

       2001年后，美国为振兴房地产市场，对低信誉者，或低收入者实行的“高息住房贷款”。其目的是能够让低收入者或低信誉者也买得起房子，支撑房地产市场繁荣。但2004年6月后，美国不断提高利率，使原本就高于市场平均利率的次级贷利率上升，低收入者无法偿还贷款，导致对冲基金等金融机构经营亏损，甚至倒闭，由此引发全球金融市场动荡。

      英国：

      根据最新消息，英国房地产市场在经历了10年来累计180%的高速增长之后，最近也开始出现了房价大幅下跌的情况。

 

      血的事实和教训告诉我们，楼市的不加遏制的暴涨必然换来惨重的报应，好在我们拿别人的教训，富有远见地及时采取了果断的措施，未雨绸缪，避免了中国楼市重蹈覆辙再次引发一场灾难。我们是值得庆幸的。

 

      当我们静下心来思考时，我们会发现，心态似乎比什么都重要。社会各方成熟的心态远比楼市本身更重要，也许只有心态成熟了，楼市发展也就离成熟不远了。

      那种希望楼市大涨或大跌，那种抱怨、恐慌、侥幸、投机的心理都是不健康、不成熟的表现。

      楼市的调整抑或适当的回调都是正常的、健康的，没有必要大惊小怪，惴惴不安。我们必须承认楼市一味疯长才是可怕的和不正常的，对于楼市正常的调整，每一个人都应以从容淡定的心态去面对。

      事实上，任何事物发展都有其自身的规律，从无序到有序，由盲目到理性，由非成熟到成熟的发展阶段。中国的房地产市场化改革不过10年时间，其中很多时候是在摸索中不断发展前进，纵然存在这样那样的问题，只要能够坦然地面对，并及时做出正确的调整，楼市就会朝着健康、正确的方向发展。从目前的情势来看，房地会刹车行为不仅是在挽救楼市自身，更重要地在理性调整当中，教会社会各界重新正确地认识楼市和自己的关系，这才是具有重要的价值和现实意义。

      对于政府来说，重新认识到住房分类供应，住房保障，健康的经济增长方式和科学发展观的重要性，调控楼市，协调发展，不能急功近利，一味求政绩、求速度，而透支国民经济，确保楼市及国民经济的健康可持续发展；要贯彻以人为本的执政理念和科学发展观，增加有效供给，满足社会不同人群的居住需要，充分体现服务型政府职能。

      对于开发商来说，更需要清醒地认清形势，把握好国家宏观政策、经济形势及本地的发展状况等因素，在发展战略和具体策略上及时地做出调整，以适应新的发展形势的需要。切实转变经营思路，守法经营，规范开发行为，诚信经营，努力提高产品和服务质量，同时加强政策和市场的研究，找准项目定位，加强风险评估工作，实现自我造血，确保资金正常运转，切实化解政策风险和市场风险。

      对于消费者来说，在楼市理性回归状态下的走向理性抉择，购买决策将会更加务实和理性。该买房还是租房，什么时候买房买什么样的房，都会有一个更加明确方向和计划，不再盲目跟风，不再透支自己的财力。

      对于投机者来说，也要树立起投资风险意识，房产不应该被作为被炒作对象，随着国家宏观政策不断收紧以及市场局势的扭转，房产投资也是有风险的，美国的次级贷危机及深圳楼市价格的跳水充分证明了在宏观形势突然发生逆转的时候，投资客同样会遭受巨大的经济损失，房产的保值增值只是相对而言，绝不可以认为是一劳永逸的赚钱工具。毕竟房屋的基本功能是为了居住，而不是作为炒作对象来谋取暴利。

对于专家学者们，要把专业用到刀刃上，要秉持正义、客观立场，公正全面专业地评价楼市，为楼市健康发展提供专业的支持和帮助。

      对于传媒来说，要抱着对社会、国家和人民高度负责的精神，不要发表偏激、恐慌性的言论，不要误导视听，不要杞人忧天，要发挥积极的喉舌作用，正确引导社会舆论氛围，为楼市的健康发展发挥积极作用。

      总之，社会各界把自己的角色和心态重新定位好了，房地产市场就会理所当然地朝着健康和谐的方向发展。

      我们不希望楼市疯长出现泡沫，也不希望楼市跌入深谷，也就是不要出现大起大落，理性的平稳的发展是民心所向，众望所归。我们相信，伴随着和煦的春风，2008年郑州楼市会一路走好。

 

 

                                                                                              （撰稿：王牌地产研究院）